10 Mar 2018

Devenir LMP (loueur en meublé professionnel) sans le vouloir…

La location en meublé rencontre de plus en plus de succès. Pour faire simple, elle permet de se constituer un patrimoine immobilier sans être assommé par l’impôt sur le revenu contrairement à la location nue (revenu foncier).
Il existe deux types de location meublée, la professionnelle (LMP) et la non professionnelle (LMNP). La location meublée la plus courante est la non professionnelle (LMNP). Elle a deux avantages majeurs, l’un en matière sociale et l’autre en matière fiscale.

En matière sociale, les revenus tirés de la LMNP ne sont pas soumis à cotisations sociales.

Enfin, en matière fiscale, la cession de l’immeuble est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers (exonération d’IR hors prélèvements sociaux au bout de 22 ans de détention de l’immeuble).

Ces deux avantages sont cruciaux et le contribuable maîtrisait totalement son choix entre LMP et LMNP, car pour rester LMNP, il suffisait de ne pas s’inscrire au RCS. L’imparfait est de bon aloi.
Car dans une décision du 8 février 2018 (décision n°2017-689 QPC), le Conseil constitutionnel a jugé contraire à la Constitution la condition d’inscription au RCS.

Cette décision peut avoir des conséquences terribles pour le LMNP.

Tout d’abord d’un point de vue social, tous les loueurs meublés réalisant plus de 23.000 € de recettes devront dorénavant acquitter des cotisations sociales. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 avait imposé deux conditions pour cela, réaliser plus de 23.000 € de recettes et être inscrit au RCS. La seconde condition ayant été annulée par le Conseil constitutionnel, seul le seuil des recettes sera déterminant pour le paiement des cotisations sociales.
Ainsi, bon nombre de LMNP (ceux réalisant plus de 23.000 € de recettes) auront à payer des cotisations sociales.
N’oublions que le taux des cotisations sociales flirte avec les 45 % du bénéfice ou si l’on opte pour le régime de la microentreprise, 12.8 % ou 22 % des recettes.

D’un point de vue fiscal, l’activité de location de meublé doit satisfaire à une condition supplémentaire pour être qualifiée de professionnelle : les recettes annuelles tirées de la location meublée doivent être supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal.
Le passage automatique du statut LMNP vers le statut LMP du fait de la suppression de la condition de l’inscription au RCS entraînera notamment:
• L’imposition en plus-value professionnelle de la plus-value de cession de l’immeuble. La partie à court terme de la plus-value est soumise au taux progressif de l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales,
• Les déficits reportables de l’activité LMNP seront sous en vraisemblance perdus.
Et si pour éviter cela, on logeait notre immeuble à vocation de location en meublé dans une structure soumise à l’IS ? Prenons nos calculettes…

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Commentaires

  • Fuks GREGORY
    25 avril 2018 Répondre

    Bonjour Monsieur Nino ,

    Si je comprends bien votre article , un lmnp non saisonnier dépassant 23 000 de CA et faisant un benefice de 10000 € devra désormais déclarer au RSI les 10 000 € ? Est ce acter ? Comment affilier le loueur au RSI ? Quelle source puis trouver pour valider ces points ?

    Merci

    • Rolland NINO
      6 mai 2018 Répondre

      Bonjour Monsieur, Vous avez bien compris. Cette situation découle directement de la réponse de la QPC du 8 février 2018 et s’applique automatiquement. Bien à vous

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