Doit-on amortir un immeuble dans une SCI ?

Une SCI est une société semi-transparente soumise à l’impôt sur le revenu. Elle peut opter à l’impôt sur les sociétés mais attention cette option est irrévocable. Ce billet ne se veut pas un panégyrique de la SCI à l’IR ou de la SCI à l’IS.
La seule question qui vaudra aujourd’hui de se poser est celle des amortissements de l’immeuble acquis par la SCI.
Tout d’abord, amortir les immobilisations inscrites à l’actif d’une société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés est une obligation.
En revanche, une SCI imposable à l’IR dont les associés ne sont que des personnes physiques a le choix de pratiquer ou non ces amortissements. Je vous conseille une clause du type qui suit dans les statuts de votre SCI :
« Les bénéfices nets sont constitués par les produits nets de l’exercice déduction faite des frais généraux ainsi que de tous amortissements de l’actif social et de toute provision pour risques. Toutefois, l’assemblée générale ordinaire des associés peut décider, en l’absence de dépréciation effective des biens concernés, de dispenser la gérance de pratiquer des amortissements sur les immeubles appartenant à la société. Dans ce cas, mention en sera faite dans l’annexe aux comptes annuels ».
L’amortissement est une charge qui vient diminuer le résultat comptable d’une SCI. Cet amortissement n’a aucun impact sur le montant de l’impôt sur le revenu des associés personnes physiques car il n’est pas déductible du revenu foncier. Alors, pourquoi amortir ?

Commençons par rappeler quelques bases de droit des sociétés :
Sur décision des associés lors de l’assemblée générale annuelle, le bénéfice pourra être :
• Distribué de manière sonnante ou trébuchante si la SCI dispose de liquidités, ou inscrit en compte courant,
• Affecté en réserves ou au report à nouveau.

Revenons à nos amortissements :
Amortir les immeubles d’une SCI soumise à l’IR réduit chaque année le bénéfice comptable de la société et donc la dette envers ses associés.
La pratique des amortissements permet donc de réduire les comptes courants d’associés à hauteur du montant de ces amortissements. A l’inverse, choisir de ne pas amortir les immeubles entraîne des comptes courants plus élevés.

Au regard de l’ISF

Si l’immeuble à l’actif de votre SCI est donné à bail à votre société professionnelle, la SCI sera considérée comme un outil professionnel et donc non soumise à ISF. Seuls les comptes courants sont imposables à l’ISF et ne bénéficient d’aucun abattement particulier contrairement aux parts. Si vous êtes donc soumis à l’ISF (pour la dernière année ? on a le droit d’être optimiste), et que votre SCI constitue votre outil professionnel, il vous est donc conseillé d’amortir l’immeuble.

Au regard des plus-values et des droits d’enregistrement

En cas de cession de parts, que des amortissements soient pratiqués ou non, cela ne modifie nullement le montant de la transaction (basée sur la valeur économique des biens détenus et non leur valorisation comptable). En revanche, le prix de vente sera réparti entre :
• la valeur des parts,
• le montant des comptes courants cédés en même temps que les parts.
Au regard de ces impôts, il est préférable de ne pas amortir l’immeuble car cela revient à majorer les comptes courants. Le prix global de cession (prix des parts + comptes courants) étant dans tous les cas identique, quand le montant des comptes courants augmente alors le prix des parts baisse, le vieux principe des vases communicants. Et plus le prix des parts est faible, plus les droits d’enregistrement et l’impôt sur la plus-value diminuent. CQFD…
Attention, pour étayer ces différents chiffres, vous devrez tenir une comptabilité régulière qui vous permettra d’amortir l’immeuble. Vous devrez également tenir une assemblée générale d’approbation des comptes au cours de laquelle les associés devront distribuer le bénéfice réalisé par la SCI.

On rappelle que très souvent, nous constatons plutôt la vente de l’immeuble par la SCI plutôt que la vente des parts par les associés de la SCI. Ce scénario est plus favorable aux acquéreurs. Là encore, il vaut mieux ne pas amortir, car l’amortissement viendrait majorer le droit de partage mais l’impact serait alors bien moindre.

On résume ?

ISF : on amortit  l’immeuble
Droit d’enregistrement, plus-value, droit de partage : on n’amortit pas l’immeuble

En fonction de votre situation personnelle, à vous de faire le choix le plus judicieux.

N’hésitez pas à me faire vos remarques et à partager vos expériences sur http://www.rolland-nino.fr