22 Déc 2016

Comment économiser 20 à 40 % d’impôt sur l’acquisition d’un bien immobilier ?

Entre deux maux, faut-il toujours choisir le moindre ?

Lorsque je constitue une SCI pour acquérir un bien immobilier que je louerai à ma société d’exploitation, cette SCI doit-elle être soumise à l’impôt sur le revenu ou opter à l’impôt sur les sociétés ?
Si ma SCI choisit l’impôt sur le revenu, en tant qu’associé personne physique, je serai soumis à l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition plus les prélèvements sociaux. Ce taux global peut donc atteindre 60.50 % de mon revenu foncier (loyers – charges déductibles à l’exception de l’amortissement de l’immeuble). Je suis assez frustré car non seulement le loyer ne couvre pas le remboursement de l’emprunt et des charges (je comble donc l’insuffisance de trésorerie) mais en plus, je paye un montant d’impôt sur le revenu chaque année croissant. Cet investissement immobilier finit par me coûter très cher. Certes, lorsque je vendrai cet immeuble, je bénéficierai des abattements liés à la durée de détention de l’immeuble voire une exonération si je détiens l’immeuble depuis plus de 22 ans ou de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Si ma SCI opte à l’impôt sur les sociétés, en tant qu’associé personne physique, je ne serai pas soumis à l’impôt sur le revenu mais ma société paiera de l’impôt sur les sociétés sur le bénéfice (loyers – charges déductibles y compris l’amortissement de l’immeuble). L’amortissement de l’immeuble réduit fortement la base imposable et de plus le taux de l’IS est nettement inférieur à celui de l’IR (15 % jusqu’à 38.120 € de bénéfice et 33 1/3 au-delà). Malheureusement, lorsque ma société vendra cet immeuble, elle paiera 33 1/3 % d’impôt sur les sociétés sur la plus-value (et elle sera importante, car le prix d’acquisition sera diminué du montant des amortissements) et ensuite pour que je puisse récupérer le produit de cette vente, il faudra que je paye l’impôt sur le revenu au titre des revenu mobiliers. En clair, après cette cascade d’impôts, il me restera entre 30 et 40 % du produit de la vente.

En résumé,

Je réitère ma question, entre deux maux, dois-je choisir le moindre ? Si vous souhaitez le savoir, je vous invite à regarder cette vidéo.

20 à 40 % d’économie d’impôt, voilà un beau cadeau de Noël, non ?

En attendant, je vous souhaite de joyeuses fêtes de fin d’année.

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